郑州仓储业的发展与机遇

2018以来，物流业成为郑州很受关注的产业。京东把整个无人机总部和研发中心放在了郑州；圆通在郑州投资了航空公司和科技公司；中通建起了西北电商物流产业园；传化集团董事长徐冠巨称要打造“一城二港三中心”。

2019年平安不动产汽车金融产业园即将竣工，苏宁在高新区落户，京东亚洲一号，国美电商中心都将竣工，西铁局联运枢纽落成，万科沣东盈石落成等。预计在建总体项目落成后面积达到 1788.59第三方电商物流公司万平米。

1）空港仓储群落

落成项目

普洛斯普航河南仓储服务有限公司：（机场北、机场南）空港新城周公大道以北、迎宾大道以南，占地面积435亩，建筑面积约18.3万㎡、主要建设国际化高标准的单层钢结构仓库及综合楼。

河南融盛圆通速递有限公司：圆通速递西北转运中心是国际航空物流枢纽重点发展的快递物流产业， 占地面积120亩，建筑面积约5万平方米

河南西咸新区空港新城新地物流有限公司 ：占地面积111亩，总建筑面积4.8万㎡云仓物流；

南阳宝湾国际物流有限公司：园区规划用地总面积633 亩，项目一期建设7栋高标准仓库。配备综合办公楼，食堂、宿舍，总建筑面积11.3万㎡。

河南瑞银申通快递有限公司：申通快递西北转运中心建成后将成为申通快递西北地区转运枢纽，预计日处理邮件达60万件，年货物流量达1.5亿票

空港保税区：面积0.36平方公里，已建成4万㎡高标仓、1万㎡冷库；

民生电商民熙南阳金融物流园：占地面积约200亩，建筑面积7万㎡

华翰航空物流中心：占地82亩; 建设面积6.5万㎡。总投资1.6亿元；

万科巴夫洛冷链物流中心：占地183亩，建设面积10万㎡，总投资4.1亿元；

联储空港现代物流基地：占地152亩; 建设面积8.7万㎡。总投资3亿元；

在建项目

长安现代物流园一期（海航）：占地面积428亩，建设面积31万㎡，总投资12.8亿元；

丰树西咸空港新城物流园、项目占地面积约184亩，建筑面积7.2万㎡。

深圳航空郑州运营基地：占地57亩; 建设面积7.8万㎡。总投资5.65亿元；

郑州邮政速递西北航空电商物流中心：占地145亩; 建设面积6.2万㎡。总投资3亿元；云仓公司

郑州航空企业中心：占地461亩; 建设面积63,6万㎡。总投资32.65亿元；

西咸新区空港新城富立实业有限公司富立物流园项目：净用地面积，11.6公顷;总建筑面积，72340.56㎡，其中:地上建筑面积71680.51㎡,地下建筑面积660.05㎡;计容建筑面积132175.87㎡;容积率:1.14;建筑密度54.43 %;绿地率:5.76%;机动车停车位:244个。

2）沣东仓储园区群落

复星国药西北运营中心：尚谡路草滩占地183亩，建筑面积 7.5万㎡，代发货平台

京东总部物流中心 占地1000亩，建筑面积 21万㎡，总投资10亿元；

郑州电子商务金融物流园（平安）：占地193亩，建筑面积7.36万㎡，总投资8亿元；

郑州航天基地综合保税区（一期）：占地608亩，建筑面积7.36㎡，总投资8亿元；

在建项目

在建项目

在建项目

6）鄠邑区在建项目

中通西北电商物流产业园：占地面积221亩，建设面积19.47万㎡，投资5亿元；

郑州京西医药物流园：占地面积135亩，建设面积 27万㎡，投资9.5亿元；

渭丰纸箱包装物资物流中心：占地面积120亩，建设面积6.38万平方米，投资0.69亿元；

7）泾河新城

河南国储物流园：占地800亩，建筑面积11.47万㎡，总投资4.1亿元；

国际物资储备西部核心物流基地：占地776亩，建筑面积15.198万㎡，总投资7.9亿元；

兵工西北集中采购中心及现代物流园：占地339亩，建筑面积12.94万㎡，总投资5.7亿元；

唯品会西北总部及仓储运营中心：占地440亩，建筑面积21万㎡，总投资12亿元；

8）高陵区

落建成项目

高陵东盈仓储物流园：占地197亩，建筑面积12万㎡，总投资3.6亿元；

河南利亨仓储物流园：占地256亩，建筑面积10.3万㎡，总投资4.09亿元；

嘉民（光大）西北物流基地：泾高路渭北工业园，2015年，丙二类；

建在建项目

郑州华南电商仓储代运营物流园：占地面积1200亩，建筑面积102万㎡，总投资30亿元；

京通易购(西北)聪明物联网共同运营中心：总投资30亿元规划用地约1128亩，占地面积约75万㎡，总建筑面积约52万㎡，其中库房建筑面积约48万㎡，配套设施设备用房建筑面积约4万㎡；

河南国际建筑装饰材料科技产业园：248亩，建筑面积15.7万㎡，投资5.2亿元；

郑州海富物流工业仓储项目：占地120亩，建筑面积5.04万㎡，投资1.5亿元；

中韩中小产业园C区：建筑面积66.9万㎡，投资21亿元；

郑州西部工业物流园：建筑面积897亩，建筑面积77万㎡，总投资9.8亿元；

郑州德融物流有限公司物流项目：占地50.7亩，建筑面积1.13万㎡，总投资 0.6亿元；

西北国际中医 医药产业园：占地220亩，建筑面积1.45万，总投资6.8亿元；

郑州乐道电子商务产业园：项目占地15亩，建筑面积58290㎡，其中仓库52500㎡，设备用房1200㎡，综合办公楼4500㎡，门房90㎡；

高陵区臻隆物流园中心：占地920亩，建筑面积3.7万㎡，总投资3亿元；

河南物流集团云仓聪明信息物流港：占地2000亩，建筑面积60万㎡，总投资60亿元；

万方现代物流园：占地200亩 建筑面积5.93万㎡，总投资4.9亿元；

顺丰西北地区总部及电商产业园：占地194亩，建筑面积13万㎡，总投资7亿元；

9）蓝田县

郑州新港仓储物流中心：占地1000亩，建筑面积43.97万㎡，总投资7.72亿元；

蓝田工业园智能物流园：占地1000亩，建筑面积65.6万㎡，总投资5亿元；

10）周至县

周至农特产冷链物流中心：占地500亩，建筑面积18万㎡，总投资3.仓储平台9亿元；

西部欣桥农产品物流中心（雁塔区）：改扩建，占地235亩，建筑面积15.64万㎡，总投资6.55亿元；

压力 ：项目面积过大、与实施企业资金实力不匹配；如蓝田新港100亩、物流聪明云仓2000亩；一个企业在一个地块开发50万㎡的仓储面积。销售与运营是一个难题、想象一下周边道路的承载能力（参照石化大道堵车），物流客户就会望而却步；

审批：如此大的土地面积，审批成为门槛，郑州市土地指标审批上线500亩、超过后报请国土部；加之土地指标归集到市规划院和市委、未来的仓储用地由于税收贡献率和投资强度的问题、显得都很差；如新丰园区4500亩，在土地指标上进展缓慢。

郑州仓储业建设标准整体偏低，仓库建筑类型多数为标准钢结构，仓库檐口高度在7米左右，仓库配备设施不全，虽大都设有雨棚和卸货平台，但建设标准偏低，无法满足未来物流企业快速发展的需求，另外，消防设施、安保系统也相对薄弱。该类仓库一般建设规模较大，占郑州整体仓储面积的60%以上，属于主力仓库类型，平均租金在15-20元/平米*月，性价比高，出租率超过90%。

2）2018年成为仓储业分割节点

a）从区域占比来看：

c）从价格走势分析

01）业务模式一：纯仓储租赁模式

02）业务模式二：仓配一体化业务模式

03）业务模式三：电商行业爆发、需求膨胀

在京东的云仓计划中、60万㎡的云仓计划使得京东对仓储的要求剧增；输出治理、得到商贸数据、集中仓储对于个性化要求和系统提出了更高的要求。

但对于京东物流来说、云仓计划可以大幅度的使得其城市配送达到高度集约化，趋向于共配发展、利用电商云仓京东高速的城市配送网络，云仓计划使得前置仓变为现实；这是京东物流战略的一盘大棋、所以未来京东有可能将成为高标仓很大的使用方。

快递业、快运业发展 ，仓储业成新增长点。快递公司集体上市，改善分拨结构刻不容缓。

园区集中爆发，形成泾阳、临潼、沣东、空港四个仓储群落；

公共仓多以外资企业为主，自用仓多由房地产、钢贸、医药类企业转型做物流园区；

对园区收益预估过高、民营企业逐步退出；

外资建设运营团队缺乏物流行业相关背景；

园区规划设计多设计为纯仓储类，欠缺对公路运输业态的考虑；

招商运营无策略，人才缺乏；迷信平台的价值；