京东自建仓储亏钱？与GIC成立物流基金

北京时间2月28日，京东集团发布了2018年第四季度和全年业绩。京东同期披露，该公司近期与新加坡政府投资公司（GIC）合作共同成立了京东物流地产核心基金，京东承诺认缴该基金20%的份额并担任基金的普通合伙人和资产治理人。

据介绍，预计该基金未来治理的资产规模约109亿元人民币，基金将从京东收购部分现代化物流仓储基础设施仓储托管，且京东将继续租用这些基础设施。此次交易将帮助京东释放这些资产的价值，并将收回的资金用于京东未来的发展。

财报显示，基于建设和开放零售基础设施的战略、以及向社会全面开放物流网络背景下，2018年，京东物流及其他服务收入同比大幅增长了142%。来自京东集团官方的很新统计显示，截至2018年12月31日，京东在全国运营超过550个大型仓库，总面积约1200万平方米，共有超过21万个签约商家。

在电商物流行业，自建物流体系作为一项重前期投入和运营的项目，此前一直被视为企业盈利的一大“负担”。去年京东Q2的数据显示，加大技术和物流投入(如自建仓储）带动了整体支出产生较大增长。

事实上，京东集团高层在2018年Q1的财报分析师电话会上就曾透露，希望建立一个物流房地产基金，利用第三方资金为物流基础设施提供资金以弥补盈利不足、解锁股东价值，优化资本结构。

公开信息显示，新加坡政府投资公司（简称GIC）成立于1981年5月，是新加坡很大的国际投资机构，其主要任务是治北京仓储代发理新加坡的外汇储备，跨出新加坡国界向海外大举投资，被称为"亚洲很大及很神秘的投资者"。目前其治理的资产超过千亿美元，规模与巴菲特掌管的投资帝国Berkshire相当。

南都记者注重到，2018年9月11日，普洛斯就曾公布与GIC在中云仓储平台国联合设立总额20亿美元的收益增值型基金，用于在中国收购有稳定收益的物流资产，普洛斯中国将担任资产治理者，并为该基金注入种子资产。

GIC房地产业务首席投资官李国绅彼时曾经提到，“我们看好中国消费水平的增长，尤其是电子商务的高增长，将持续推动中国市场对高质量物流地产的需求。新基金让我们有机会作为长期价值投资者享有中国物流领域的结构性增长所带来的资本增值。”在他看来，与普云仓洛斯这样的物流资产运营者和开发方合作，有利于自身在中国收购有稳定收益的物流资产。

有业内人士表示，仓储物流投资一直是GIC在中国投资的重要战略之一，同时他们在房地产信托基金投资方面相当擅长，京东物流此举不仅可借道打通融资渠道，持续补充资金为自身“输血”，同时还能将前几年投资的仓储项目释放价值，收回部分投资回报，降低由技术、线下基础设施带来的成本压力。

“我们与新加坡主权财富基金GIC合作，于2月份建立了我们的第一个物流产业核心基金，并刚签署了一份很终协议，将现北京代收货款金仓库的投资组合转移至核心基金，价值约人民币109亿元。”在京东Q4业绩发布后的分析师电话会上，京东集团首席财务官黄宣德对于此举进一步介绍说，该交易将分几个阶段完成，大部分将在2019年完成，而对于该资产的治理，能够带来增值的附加利息。他表示，“该交易的内部收益率估计将超过1微商仓库代运营7％，这是自我们从2012年开始开发这些设施以来这些投资的年度回报。假如我们将此回报分配到相应年份，可以获得的仅2018年的额外利润至少为人民币15亿元。”

在回答投资者提问时，黄宣德同时强调，GIC核心基金交易证实了京东能够采购、开发、治理优质物流设施，并进行货币化，“由于我们正在开发更多可用于未来处置的类似项目，我们已在现金流量、自由现金流量表中单独指定与这些发展相关的资本支出，并且还将披露来自这些资产销售带来的现金收益，便于判定现金流状况。”

“就性质而言，京东物流该地产核心基金，与此前普洛斯，或苏宁设立的物流地产基金非常类似。”快递行业专家赵小敏对南都记者分析称，京东物流大力开放、推进社会化业务，有利于接下来在全国网点和仓储地产做更多布局，提升运作效率、作为京东物流在全国发展的重要支持，通过融资为未来加速IPO做预备。在他看来，此举同时也可以向外界证实，京东物流不依靠京东商城这个“大树”也能更好的生存，“这个是非常要害的一个作用，未来不排除还会跟其他的地产公司运营方进行合作”。

采写：南都记者 傅晓羚