出租村集体土地财产无效!

09-29
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案件回顾

2013年12月1日,某村经济合作社与阿贵签订《旧仓库改造承包合同》,将禾塘路仓库出租给阿贵使用,租金为每年12000元,改造投入使用五年后按18000元/年交纳租金,租期70年。合同上加盖村经济社的公章,时任社长阿仓储规划通的私章,还有村队委萧某雄、萧某和、冯某球、萧某周等人的签字。合同签订后,经济社将案涉仓库交付阿贵管业,阿贵向该社账户支付租金至2017年11月30日。

经济社换届后,新任社员们发现这份合同签订时所定价格远远低于当时的市场价,不合常规。经了解后查出,原来阿贵与前任社长阿通等四名村委均是亲属,他们利用熟人关系在没有召开村民代表会议的情况下签订了合同。该社以阿贵严重损害村民的共云仓公司同利益,以及该合同关于承包期的约定违反相关法律法规为由提起诉讼,请求法院确认该合同无效,判令阿贵返还案涉用地并支付承包费用。

法院查明

● 阿贵承租仓库后既没有使用,也没有改造。

● 仓库为经济社所建,没有办理农村宅基地使用证,亦未取得建设工程规划许可证。

● 前社长阿通与被告阿贵为亲兄弟关系,案涉仓库的出租没仓储代运营有召开村民会议讨论通过。

法官认为

双方签订的《旧仓库改造承包合同》性质为租赁合同,而非农村土地承包合同。经济社向阿贵出租的仓库没有取得权属证书,亦未取得建设工程规划许可证,故其与阿贵签订的合同无效。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定,通过租赁方式处分村集体财产需经村民会议讨论决定方可办理。经济社未经集体讨论决定,将仓库直接出租给时任社长的直系亲属,显然违反法律规定的民主议事程序,故租赁合同无效。

法院判决

根据无效合同的处理原则,区法院最终判决阿贵将仓库交还村社管业。加之仓库比较破旧,需改造才能使用。但阿贵承租至今,既没有使用也没有实际获益,故阿贵需支北京仓库物流付场地占用费(可参照合同约定的租金标准)1000元/月。

判决后,阿贵不服一审判决提起上诉,二审法院审理后认为原审判决认定事实清楚,适用法律正确,成都仓储公司判决驳回上诉,维持原判。

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