仓储物未来的发展趋势

05-16
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第三方电商仓储

仓储物流地产这一名词出现于成都时间不长,给人的印象无非就是,仓库,甚至无需复杂的设计,只需要做出一件类似盒子的建筑,建设成本低,坐等收租金。

位于成都崇州的一位亲戚就是2008年以前,在成都仓储物流地产还未发展起来的时候的仓库“开发商”了,占了自家一亩半的农田,花了不到5万元修建起来一个仓库,年收租金18万。

这看起来似乎是一劳永逸的事,但是亲戚发现,这两年他家的仓库不太好租,有时候会空置大半年时间,挂在各类信息网站上,无人问津。

而在距离这个农田改造的仓库不到半小时开车里程的双流,一座座仓库拔地而起,动辄几十亩面积,大型货车来去自如,就连主干道边上的一些农民自建的小型仓库,也看起来有些规模和档次,交通更为便利。

多年前像亲戚一样占地修仓库的人家不少,但近几年的市场发展,他们有的把租金价格降到最低北京仓配一体,有的拆掉那些不入流的仓库,索性种菜,究竟仓库并不是住房,随时有人来租,当“包租婆”也并不轻易。

2009年以后,代打包成都进入了不少仓储物流地产开发品牌,他们带给成都仓储物流地产市场的,其实是一场变革,这让还在启蒙中的成都市场熟悉到,仓库不仅仅是修建盒子建筑,还有诸多的技术指标。

世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟介绍,通常所讲的高标准仓储物流设施往往具备以下几个基本条件:

a.具有覆盖雨棚的装卸平台

b.消防等级达到丙二类及以上

c.库内净高达到9米以上

d.较为宽敞的装卸货区域

e.具备适合安装多层货架的柱网布局

f.仓库地面承重达到3吨/平米以上

其他类型的仓储物流设施通常有冻库、恒温库、药品库、危险品库等,有的仓储物流实施会根据用家的需求进行一定程度的改造,例如存放重要档案的仓库通常会加装七氟丙烷的消防系统、适用于城市配送或快递行业的仓库会增加卸货区的作业面积和仓库大门等等。

仓储物流地产的开发商须能够满足多类行业仓储需求,以实现良好的出租率,若动工改造对于仓储物流地产而言,将是得不偿失。

以成都目前的出租水平来看,每平方米是不到30元/平方米的租金水平,我们似乎无法判定这样的租金水平是高还是低,可以这样计算,一家物流地产开发商以600元/平方米地价拿了20亩土地,要花近800万的土地成本,假定修建的是单层库,20亩合13320平米,每月租金收入为近40万,每年租金收入为近480万。也即是说,若开发商实现顺利出租,不到四年就可以收回土地成本和建筑成本,后期就是纯盈利。

而事实上,仓储物流地产并非想象那般高利润,并不是每一个高标准仓库都会连年满租,他们会面临空置期的危险,空置期越长,他们的成本回收时间就被延长。这十分考验开发商的招租能力和抗风险能力。

现在,仓储物流地产还将面临另一约束,一组数第三方物流公司据显示,目前成都单层库的供给明显不足,空置率为8.1%,在近几个季度的市场吸纳量中则占到了9成,多层库的供给近几年会呈现过剩情况,云库房目前空置率达到了37.8%。

这是由于政府对土地集约化利用、项目投资强度和税收强度提出了更高的要求,其表现形式之一就是提高物流项目的容积率。容积率的提升意味着单层库的建设将被缩减,已经过剩的多层库还将持续供给入市,增加竞争压力。

或许有人会认为,容积率的提升可以让开发商修建更多的仓储面积,增加租赁面积何乐而不为?但眼前的事实是,租赁方仍然在不遗余力地寻找着更高卸货效率的单层库,多层库的存量数据在不断攀升。

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